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TRDL — La conversion des tours à bureaux échoue souvent non pas d’abord pour des raisons politiques ou économiques, mais parce que leur géométrie résiste : les bureaux ont été conçus pour mutualiser la lumière et l’usage, alors que le logement exige de les individualiser. La lumière devient donc la meilleure clé de lecture du problème, parce qu’elle révèle en même temps la profondeur du plan, le noyau central, l’habitabilité et les coûts de transformation. En pratique, il y a trois zones : la façade habitable, le noyau technique presque intouchable, et la bande intermédiaire, souvent trop profonde pour devenir facilement résidentielle. Le logement reste l’un des seuls usages capables d’absorber le problème à grande échelle, mais c’est aussi le plus difficile à faire entrer dans cette forme bâtie. Les autres usages existent, mais ils sont trop ponctuels, trop rares ou trop contraints pour régler le problème massivement. Donc : la conversion est logique, mais pas simple; elle demande presque toujours un compromis entre usage, géométrie et coût.
Thèse centrale : La reconversion des tours à bureaux est d’abord un problème de compatibilité entre une géométrie et un usage. Là où la lumière, l’accès à l’extérieur et les conditions minimales d’habitabilité peuvent se rendre, des usages humains durables peuvent exister; là où ils ne se rendent pas, la géométrie résiste et force soit un autre usage, soit une transformation lourde. La lumière devient ainsi le meilleur proxy pour lire à la fois les possibilités, les limites et les coûts de la conversion.
La vacance croissante des tours à bureaux pose une question qui semble simple, mais qui devient rapidement beaucoup plus difficile dès qu’on tente d’y répondre sérieusement : que faire de ces immeubles devenus partiellement ou structurellement surdimensionnés par rapport aux besoins contemporains du travail en présentiel?
La réponse spontanée consiste souvent à dire qu’il faut les convertir. Pourtant, dès qu’on essaie de passer de cette intuition à une stratégie réelle, on découvre que le problème n’est ni purement économique, ni purement réglementaire, ni purement architectural. La reconversion des tours à bureaux est d’abord un problème de compatibilité entre une géométrie bâtie, des formes d’occupation humaine, des exigences programmatiques, des contraintes techniques, une logique réglementaire et une capacité du marché à absorber des coûts élevés.
Le présent texte propose une thèse simple, mais robuste : la lumière naturelle constitue le meilleur proxy pour comprendre la convertibilité des tours à bureaux.
Cela ne veut pas dire que tout se réduit à la lumière. Cela veut dire que la lumière est la variable la plus intuitive, la plus visuelle, et surtout la plus fortement corrélée à presque toutes les autres variables qui structurent réellement le problème. En suivant la lumière, on suit en réalité beaucoup plus que l’éclairage : on suit la profondeur de plan, la relation entre façade et noyau, la possibilité de cloisonner, la distribution de la qualité spatiale, la durée de présence humaine acceptable dans un espace, la désirabilité des lieux, une partie des exigences réglementaires, et même une part importante de la logique économique du projet.
Autrement dit, la lumière n’est pas le problème en soi. Elle est la carte la plus lisible du problème.
Avant même de discuter des solutions, il faut situer le problème dans son contexte québécois. La vacance des bureaux n’est pas un simple bruit conjoncturel. Elle s’inscrit dans une transformation durable des modes de travail, de l’occupation des centres-villes et du rapport entre lieu de travail et lieu d’habitation.
Le télétravail a laissé une empreinte structurelle. Même lorsqu’il recule par rapport aux sommets atteints pendant la pandémie, il demeure beaucoup plus présent qu’avant. Cela signifie que la demande de bureaux ne revient pas simplement à son état antérieur. Une partie de la surface historiquement justifiée par la présence quotidienne d’une main-d’œuvre importante n’a plus la même évidence fonctionnelle.
Mais ce problème n’est pas uniforme. Montréal concentre l’essentiel de l’enjeu structurel, en raison de la taille beaucoup plus importante de son parc de bureaux, de la centralité historique de son centre-ville et de la masse de pieds carrés tertiaires accumulée au fil du temps. Québec, à l’inverse, présente un marché plus petit, plus nuancé et parfois plus résilient selon les segments. Cela ne veut pas dire qu’il n’existe pas de problème à Québec. Cela veut dire que la pression à reconvertir n’y prend pas nécessairement la même forme ni la même ampleur.
En parallèle, la pression résidentielle demeure forte. Même lorsqu’il y a de nouvelles livraisons ou une détente temporaire dans certains segments, la question du logement reste structurelle, tant à l’échelle québécoise qu’à l’échelle métropolitaine. Cela n’impose pas encore une conclusion unique, mais cela oblige à penser la reconversion non seulement à l’échelle du bâtiment, mais aussi à l’échelle du système urbain, de la demande de fond et de la capacité des différents usages à absorber le stock disponible.
Ce contexte permet déjà d’établir trois points :
Le maintien d’une part importante du télétravail suffit déjà à montrer que la demande de bureaux ne reviendra pas mécaniquement à son état prépandémique. En mai 2024, 18,7 % des personnes en emploi au Canada travaillaient principalement à domicile; au Québec, cette proportion s’établissait à 18,4 % et atteignait 20,6 % à Montréal.[1]
C’est toutefois Montréal qui concentre l’essentiel du problème québécois. Selon CBRE, le marché montréalais comptait en 2025 environ 80,96 millions de pi² de bureaux au total, avec un taux de vacance de 18,3 %. Son centre-ville à lui seul représentait 47,27 millions de pi², avec une vacance de 17,8 %.[2]
La situation est plus nuancée à Québec. Toujours selon CBRE, le marché de Québec totalisait en 2025 environ 18,90 millions de pi² de bureaux, avec une vacance de 15,6 %. Son centre-ville représentait 15,15 millions de pi², avec une vacance de 15,5 %.[2]
En parallèle, la pression résidentielle demeure forte. Dans les perspectives 2026 de CBRE, le taux de vacance locative multifamiliale était de 2,9 % à Montréal et de 2,4 % à Québec en 2025.[2] À l’échelle canadienne, la SCHL estime qu’il faudrait faire passer les mises en chantier d’environ 245 000–250 000 à 430 000–480 000 logements par an d’ici 2035 pour rétablir l’abordabilité; elle précise aussi que le Québec fait partie des provinces où davantage d’offre sera nécessaire.[3]
Enfin, la conversion n’est déjà plus théorique. Au T1 2025, 587 000 pi² de bureaux sont sortis de l’inventaire au Canada pour conversion à Montréal, Edmonton et Calgary. Depuis 2021, 5,7 millions de pi² d’anciens bureaux ont ainsi été retirés de l’inventaire national à cause de conversions, et les projets bureau-vers-résidentiel constituent la majorité de cette activité.[4]
La reconversion des tours à bureaux n’est pas d’abord un problème de vacance. C’est d’abord un problème de compatibilité morphologique.
Les tours à bureaux ont été optimisées pour un type très particulier d’occupation humaine : une occupation longue, collective, relativement ouverte, compatible avec une lumière mutualisée et avec de grands plateaux profonds organisés autour d’un noyau central. Lorsqu’on cherche à substituer à cet usage un programme plus intime, plus cloisonné, plus distribué et plus exigeant sur le plan de l’habitabilité individuelle — en particulier le logement — la géométrie elle-même devient résistante.
La difficulté ne vient donc pas seulement du fait qu’un usage disparaît. Elle vient du fait que l’immeuble de bureaux a été conçu pour accueillir une forme d’occupation relativement rare dans la ville : une occupation longue, mais collective; intensive, mais peu cloisonnée; humaine, mais appuyée sur une mutualisation de la façade, de la lumière, des vues et de l’expérience spatiale.
La question n’est donc pas simplement : par quoi remplacer le bureau?
La vraie question est plutôt : quels usages sont compatibles avec une géométrie de plateau profond, à noyau central, et à quelles conditions de transformation?
La force du proxy lumineux tient à un point précis : la lumière n’est pas seulement facile à imaginer, elle est fortement corrélée à presque tout le reste.
Quand on suit la lumière dans une tour à bureaux, on suit en même temps :
C’est pour cette raison que la lumière agit ici comme un proxy chargé. Elle transporte avec elle le bagage des autres problèmes. Elle ne simplifie pas le problème en le trahissant; elle le simplifie en compressant plusieurs couches réelles de complexité dans une lecture physique unique.
On pourrait dire qu’elle fonctionne comme une variable-synthèse. Elle devient presque un fluide conceptuel : en la suivant, on voit où les usages peuvent vivre, où ils peuvent seulement passer, et où ils cessent d’être viables sans transformation majeure.
Cette qualité est rare. Peu de proxies sont à la fois intuitifs, spatiaux, pédagogiques et théoriquement solides. C’est ce qui fait de la lumière un point d’entrée particulièrement fécond pour penser la conversion, non seulement pour les architectes, mais aussi pour les promoteurs, les développeurs, les décideurs publics et le grand public.
Pour bien comprendre pourquoi la lumière constitue un si bon proxy, il faut expliciter la chaîne causale qu’elle rend visible.
Au centre du problème, il y a d’abord l’humain. Les bâtiments existent pour accueillir des formes de présence humaine, ou des activités qui, directement ou indirectement, servent la vie humaine. Cette présence ne demande pas toujours les mêmes conditions selon les usages, mais elle impose presque toujours une certaine relation à l’habitabilité.
Or, l’habitabilité ne relève pas d’un seul critère abstrait. Elle renvoie à un ensemble de conditions minimales ou désirables permettant à une personne de demeurer dans un espace pendant un certain temps, avec une qualité d’expérience suffisante. Parmi ces conditions, l’accès à la lumière, à l’extérieur, à l’air, à la ventilation, aux vues, à l’orientation et à une certaine lisibilité du milieu occupent une place centrale.
Évidemment, tout ne se réduit pas à la lumière. Un être humain peut dormir dans l’obscurité. Il peut aussi tolérer, pendant un certain temps, un environnement éclairé artificiellement. Mais dès qu’on parle de vie prolongée, de séjour, d’appropriation durable, d’habitation ou d’expérience humaine soutenue, l’accès à la lumière naturelle et à l’extérieur redevient fondamental.
C’est précisément à partir de ces besoins humains que se structurent les usages. Certains usages tolèrent une présence humaine brève, mobile ou secondaire, et peuvent donc accepter des espaces plus profonds, plus opaques ou moins qualitatifs. D’autres, au contraire, exigent une forte habitabilité, une présence longue, une intimité plus grande et une qualité spatiale plus distribuée.
À partir de là, la réglementation n’apparaît plus comme une couche arbitraire ajoutée après coup. Elle apparaît plutôt comme une formalisation institutionnelle d’une partie de ces besoins humains. Lorsqu’un code exige, par exemple, qu’une chambre dispose d’une fenêtre, ou qu’un espace de vie atteigne un certain niveau minimal d’éclairage naturel, il ne fait pas qu’imposer une règle technique : il traduit en norme une certaine compréhension de ce qu’exige une vie humaine jugée acceptable. La logique réglementaire suit donc elle aussi, en grande partie, la logique du proxy lumineux.
La logique économique suit ensuite cette même chaîne, quoique de manière plus indirecte. L’économie immobilière n’est jamais complètement séparée de l’usage. Elle dépend de la valeur qu’un espace peut acquérir aux yeux de ses occupants, de ses acheteurs, de ses locataires ou de la société qui le rend possible. Or, cette valeur est elle-même liée à la capacité du lieu à satisfaire des attentes humaines et programmatiques. Un espace plus habitable, plus désirable, plus lumineux, mieux ventilé et mieux relié à l’extérieur possède généralement une valeur d’usage plus élevée ou plus facilement monétisable. À l’inverse, un espace profond, peu éclairé, difficile à cloisonner ou peu compatible avec une occupation durable exigera davantage d’investissement pour atteindre une valeur comparable, ou verra sa valeur plafonner.
Autrement dit, la lumière est un bon proxy non seulement parce qu’elle est corrélée à la géométrie, mais aussi parce qu’elle se trouve en continuité avec une chaîne complète :
humain → habitabilité → usage → réglementation → économie
La lumière n’est donc pas seulement une variable physique. Elle est un point de contact entre une condition spatiale, une exigence humaine, une norme réglementaire et une logique de valeur.
Pour comprendre la difficulté de la reconversion, il faut reconnaître la nature très spécifique du bureau comme type architectural.
Le bureau est l’un des rares usages qui permettent simultanément :
Dans un bureau, toute la façade n’a pas besoin d’être distribuée de manière unitaire. La lumière peut être partagée. L’expérience spatiale peut être inégalement répartie, tant que l’ensemble fonctionne. Il peut exister des postes plus ou moins favorisés, des zones plus ou moins profondes, sans que cela compromette nécessairement l’usage global.
C’est cette tolérance à la mutualisation qui rend le bureau compatible avec les grands plateaux profonds et les noyaux centraux lourds.
Mais cette compatibilité est exceptionnelle. Peu d’autres usages urbains majeurs tolèrent aussi bien une telle profondeur combinée à une telle mutualisation de l’habitabilité.
Le logement fonctionne presque à l’inverse.
Là où le bureau mutualise l’habitabilité, le logement l’individualise. Là où le bureau partage la façade, le logement la divise. Là où le bureau accepte qu’une partie de la qualité spatiale soit collective ou diffuse, le logement exige que cette qualité soit redistribuée unité par unité, et souvent pièce par pièce.
Le logement demande généralement :
Autrement dit, le logement ne supporte pas aussi bien l’inégalité interne du plateau. Il exige une habitabilité privatisée.
C’est pourquoi la conversion bureau-habitation est si difficile. Elle ne consiste pas simplement à remplacer un usage par un autre. Elle consiste à faire entrer un programme privé, cloisonné et distribué dans une géométrie conçue pour un programme collectif, ouvert et mutualisé.
La formule la plus simple pour exprimer ce conflit est peut-être celle-ci :
le bureau mutualise l’habitabilité; le logement l’individualise.
Ou encore :
le bureau partage la façade; le logement la divise.
Le problème de la reconversion est souvent représenté comme une opposition entre une façade lumineuse et un noyau technique sombre. Cette image est utile, mais incomplète.
Le noyau central d’une tour à bureaux contient généralement les ascenseurs, les escaliers, les gaines mécaniques, les colonnes montantes et d’autres infrastructures verticales très coûteuses à déplacer. Ce noyau n’est pas vide; il est au contraire l’endroit le plus dense techniquement du bâtiment. C’est précisément ce qui rend sa transformation si difficile.
La façade, elle, conserve une valeur élevée parce qu’elle a accès à la lumière, aux vues et à l’extérieur.
Le vrai problème se situe donc souvent entre les deux : dans la bande intermédiaire comprise entre la périphérie éclairée et le noyau incompressible. Cette bande est souvent trop loin de la façade pour devenir facilement habitable en résidentiel, difficile à cloisonner sans créer des pièces pauvres, et peu compatible avec une forte privatisation de l’expérience spatiale.
On peut donc lire une tour à bureaux selon trois bandes :
Certaines conversions réussies le montrent très clairement. Au 160 Water Street à New York, la profondeur noyau-fenêtre d’environ 65 pieds a forcé la création de trois grands vides au centre du plateau pour rendre une disposition résidentielle viable.[5]
Le proxy lumineux ne sert pas seulement à parler d’éclairage naturel. Il sert à lire la distribution de l’habitabilité.
Suivre la lumière, c’est suivre :
En ce sens, la lumière devient presque une carte des possibles. Elle ne dit pas tout, mais elle rend visible beaucoup de choses à la fois : les opportunités, les limites, les zones mortes, les zones résilientes, et les points où l’intervention géométrique devient presque inévitable.
Pour compléter cette lecture, il faut ajouter deux autres variables essentielles à la lumière :
Plus la présence humaine est longue, plus la qualité d’expérience devient importante. Plus le cloisonnement est fin, plus il faut redistribuer les qualités spatiales auparavant mutualisées.
Un usage de passage peut tolérer une qualité spatiale plus inégale. Un usage technique ou d’entreposage peut tolérer très peu de lumière et une présence humaine limitée. Un espace commercial peut accueillir des gens, mais souvent pour des durées plus courtes et dans des formes de parcours plus ouvertes. Le bureau lui-même accueille une présence longue, mais collective. Le logement, lui, cumule la longue durée, l’intimité, le cloisonnement et l’exigence de qualité spatiale distribuée.
Les usages institutionnels occupent une position intermédiaire. Certains sont des lieux de passage, d’autres des lieux de travail, d’autres encore des lieux de séjour plus prolongé. Leur compatibilité dépend donc beaucoup de la nature exacte du programme. Ils ne constituent pas une réponse unique, mais une famille de cas qu’il faut différencier.
Ce triptyque permet d’établir une grille de lecture simple :
À partir de là, la lumière redevient un outil de lecture extrêmement puissant, parce qu’elle permet de visualiser immédiatement si la géométrie actuelle est compatible ou non avec ces exigences.
À partir de cette lecture, la reconversion des tours à bureaux peut être comprise comme relevant de trois grandes familles de réponses.
La première consiste à accepter la géométrie existante et à chercher un usage compatible avec elle. Cela revient à assumer que certaines zones du bâtiment recevront peu de lumière, que certaines profondeurs demeureront peu habitables, et que cette condition ne sera pas rédhibitoire pour le programme retenu.
La seconde consiste à modifier la géométrie pour rendre possible un usage qui, autrement, ne le serait pas. C’est ici qu’entrent en jeu les percements verticaux, les atriums, les puits de lumière, les retraits de dalles, les doubles hauteurs ou les recompositions de section.
Il existe d’ailleurs deux grandes manières de faire entrer davantage de lumière dans un bâtiment profond :
Ces stratégies peuvent aller jusqu’à une logique presque de “gruyère”, où l’on retire une partie de la masse bâtie pour recréer des conditions d’habitabilité là où elles n’existaient pas.
Dans la réalité, la plupart des projets pertinents se situeront entre ces deux pôles. Une tour peut conserver une part de son cœur opaque, hybrider des usages selon les bandes, réserver la périphérie aux fonctions les plus exigeantes, et n’intervenir géométriquement que là où cela crée un gain réel de convertibilité.
La reconversion devient alors une économie de compromis entre usage, géométrie, réglementation, désirabilité, structure et coût.
Le débat sur la conversion devient particulièrement concret lorsqu’on regarde les gestes réels de transformation. En théorie, un puits de lumière central peut sembler séduisant. En pratique, le problème est beaucoup plus dur.
Dans une tour à bureaux, le noyau central n’est généralement pas un vide disponible. Il est rempli d’ascenseurs, de cages d’escaliers, de gaines mécaniques, de distributions verticales et d’éléments techniques. Réutiliser ce vide pour faire entrer la lumière suppose souvent de déplacer ou de recréer ailleurs une partie des circulations et des systèmes qu’il contenait déjà.
C’est pourquoi la question n’est pas simplement : peut-on faire entrer la lumière? La vraie question devient souvent : est-il moins coûteux de transformer le noyau existant, ou de garder ce noyau et d’ouvrir un nouveau vide ailleurs?
Dans bien des cas, si l’ascenseur doit être conservé, il est plus rationnel de maintenir le système vertical existant et de créer un nouvel apport lumineux ailleurs, plutôt que de sacrifier la gaine existante comme puits de lumière et de devoir recréer un ascenseur complet dans une autre partie du bâtiment. Déplacer l’ascenseur n’est pas un petit geste. Cela signifie souvent reconstruire un système vertical entier, avec ses conséquences structurelles, techniques, réglementaires et financières.
De la même manière, créer un nouveau vide vertical à travers plusieurs dalles n’est jamais un simple problème de béton à couper. Cela engage la structure, les renforts, l’étaiement, les reprises de charges, les circulations, le compartimentage, la mécanique, la sécurité incendie, le phasage et la coordination globale du projet. Plus la transformation doit pénétrer au cœur de l’objet, plus elle devient lourde.
Autrement dit, le centre du bâtiment est souvent à la fois l’endroit qui aurait le plus besoin de lumière et l’endroit le plus coûteux à libérer.
Il existe évidemment d’autres pistes que le logement. Certaines fonctions institutionnelles, certaines formes de commerce, certains programmes hybrides, certains usages techniques, ou certaines composantes de production légère peuvent parfois s’insérer dans des tours à bureaux.
Mais ces usages rencontrent rapidement plusieurs limites :
Même lorsqu’ils sont techniquement possibles, ils ne sont pas forcément proportionnels au problème.
Le cas des data centers est révélateur. Ils apparaissent sans doute comme les usages industriels les plus compatibles avec des tours de centre-ville, précisément parce qu’ils tolèrent peu de lumière naturelle, une faible présence humaine et une forte composante technique. Mais cette compatibilité apparente ne doit pas être surestimée : ces tours n’ont généralement pas été conçues, à l’origine, pour accueillir ce type d’infrastructure, et les besoins en puissance, en refroidissement, en redondance, en sécurité et en charges techniques rendent la faisabilité très sélective.[6]
À l’échelle urbaine, un autre constat s’impose. Les deux grands usages capables d’absorber massivement des pieds carrés sont essentiellement :
Ce sont les deux grandes formes d’occupation humaine longue qui structurent une grande partie du stock bâti urbain. Les autres usages existent, mais ils ne représentent généralement pas des volumes comparables, ni une présence aussi diffuse, aussi régulière et aussi structurante dans la ville.
C’est ce qui rend la situation actuelle si délicate. Lorsque le travail quitte partiellement le bureau — notamment sous l’effet du télétravail ou d’une transformation durable des modes d’occupation — on ne se retrouve pas seulement avec des immeubles vacants. On se retrouve avec une masse de pieds carrés conçue pour un usage devenu moins nécessaire, sans qu’il existe forcément un autre usage de remplacement capable de reprendre cette masse à la même échelle.
Le problème n’est donc pas seulement : par quoi remplacer le bureau dans un bâtiment?
Le problème devient aussi : quels usages peuvent absorber, à l’échelle urbaine, une telle quantité d’espace libéré?
Si la conversion bureau-habitation revient constamment dans les débats, ce n’est pas simplement parce qu’elle est séduisante sur le plan théorique. C’est parce qu’elle apparaît, de manière répétée, comme l’usage de remplacement le plus plausible dès qu’on raisonne en termes de demande de fond, de centralité des sites et de proportion du problème.
Les centres-villes restent des lieux hautement valorisés, bien desservis et théoriquement aptes à soutenir une plus grande présence résidentielle. Le logement est également l’un des rares usages dont la demande puisse exister à une échelle suffisamment large pour entrer sérieusement dans la discussion lorsqu’on parle de grands volumes vacants.
Cela ne constitue pas encore une solution automatique. Mais cela explique pourquoi l’habitation revient sans cesse comme horizon possible : non parce qu’elle serait simple, mais parce qu’elle demeure, à grande échelle, l’un des très rares usages capables de porter la discussion.
C’est ici qu’apparaît un paradoxe central.
D’un côté, le logement est la réponse la plus logique sur le plan de la demande, de la centralité des sites et de la proportion du problème.
De l’autre, c’est aussi l’une des réponses les plus difficiles à mettre en œuvre sur le plan morphologique, technique et financier.
La conversion bureau-habitation n’est donc pas un quick win. Même lorsqu’elle est logique, elle demande :
Les études disponibles montrent d’ailleurs que l’univers réellement convertible reste limité. Selon Gensler, environ 25 % à 30 % des bâtiments analysés présentent un bon potentiel de conversion résidentielle; selon une lecture plus restrictive proposée par Brookings et al., la part physiquement adaptée à grande échelle serait plutôt autour de 9 %.[7] Peu importe la méthode retenue, la conclusion est la même : la conversion est réelle, mais elle ne s’appliquera ni à tout le parc ni de manière simple.
La complexité du problème vient justement du fait qu’il peut recevoir :
Mais dans tous les cas, il n’existera vraisemblablement pas de réponse parfaite.
Certaines tours pourront être adaptées avec relativement peu de douleur. D’autres demanderont des interventions disproportionnées. Certaines trouveront des usages de remplacement partiels. D’autres resteront sous-optimales pendant longtemps. Certaines seront reconverties en logement. D’autres accueilleront des usages hybrides. D’autres encore pourront se prêter à des débouchés plus techniques ou plus marginaux.
La question n’est donc pas de trouver la solution universelle. La question est plutôt de déterminer, pour chaque actif ou pour chaque famille d’actifs, quel compromis devient rationnel à quel moment.
Le problème des tours à bureaux vacantes est donc plus qu’un problème architectural. C’est aussi un problème de proportionnalité urbaine.
On ne fait pas seulement face à des bâtiments difficiles à convertir individuellement. On fait face à un stock bâti immense, conçu pour un usage massif, alors que les usages alternatifs disponibles sont soit plus rares, soit plus exigeants, soit moins désirables, soit moins capables d’absorber autant de surface.
Il y a donc un décalage entre :
C’est précisément ce qui explique pourquoi la reconversion des tours à bureaux est à la fois un problème de bâtiment, un problème de marché, et un problème de ville.
La reconversion d’une tour à bureaux en logement dépend d’un double cadre réglementaire : provincial pour les exigences techniques du bâtiment, et municipal pour la permission d’usage, la densité, le stationnement et les paramètres urbains.
Au Québec, la base technique actuelle est le Code de construction du Québec, chapitre I – Bâtiment, qui incorpore le CNB 2020 modifié Québec. La RBQ indique que cette édition est entrée en vigueur le 17 avril 2025 et qu’une période transitoire se prolonge jusqu’au 17 octobre 2026 pour les travaux de construction ou de transformation.[8]
Dans les bâtiments d’habitation relevant de la Partie 3, le Code confirme explicitement le lien entre habitabilité, ouverture vers l’extérieur et lumière naturelle. L’article 3.7.4.1 exige que chaque logement soit pourvu de fenêtres donnant sur l’extérieur et offrant une surface vitrée conforme à la sous-section 9.7.2; le seuil de 5 % de surface vitrée minimale s’applique par renvoi à l’article 9.7.2.3, avec répartition entre les pièces habitables, y compris les chambres et les aires de séjour.[9] Les fenêtres ouvrantes des suites d’habitation sont aussi visées par des exigences de sécurité propres aux grands bâtiments.[10]
À Montréal, la conversion dépend aussi des outils d’urbanisme. La Ville indique notamment qu’jusqu’au 31 décembre 2026, certaines conversions d’usage de bureau vers des logements dans le secteur central visé par Métropole mixte sont exemptées de certaines exigences liées à l’ajout de superficie résidentielle.[11] À Québec, les règles d’urbanisme, le stationnement, les usages permis et le nombre de logements peuvent également devenir déterminants lors d’un changement d’usage vers l’habitation.[12]
Ce cadre réglementaire confirme une chose essentielle : la reconversion n’est pas seulement un problème d’architecture. C’est une requalification réglementaire qui passe à la fois par la recevabilité technique du bâtiment et par la permission urbaine du projet.
La reconversion des tours à bureaux ne doit pas être comprise comme un simple exercice de remplacement de fonction. Elle met en jeu une contradiction plus profonde entre une géométrie conçue pour la mutualisation du travail et des usages de remplacement qui exigent souvent une redistribution beaucoup plus fine, plus privée et plus unitaire de l’habitabilité.
La lumière naturelle constitue le meilleur proxy pour lire cette contradiction, non pas parce qu’elle résume à elle seule tout le problème, mais parce qu’elle est fortement corrélée à presque toutes les variables qui le structurent. En suivant la lumière, on suit en réalité la profondeur de plan, la distance à la façade, la possibilité de cloisonner, la désirabilité, la qualité d’expérience humaine, la durée de présence acceptable, la compatibilité programmatique et une partie importante des contraintes réglementaires et économiques.
Le bureau est un usage exceptionnel parce qu’il permet une occupation longue, collective et ouverte, appuyée sur une lumière mutualisée. Le logement, au contraire, individualise l’habitabilité et exige une redistribution unitaire de la qualité spatiale. C’est cette tension qui rend la conversion bureau-habitation à la fois logique et difficile.
Elle est logique, parce que le logement demeure l’un des très rares usages capables d’absorber à grande échelle une part importante du stock de bureaux devenu excédentaire. Elle est difficile, parce qu’elle exige une transformation lourde d’une géométrie qui n’a pas été conçue pour elle, ainsi qu’un horizon d’investissement plus long que celui que le marché privilégie spontanément.
En dernière analyse, le problème des tours à bureaux vacantes n’est ni uniquement un problème de lumière, ni uniquement un problème d’usage. C’est un problème de compatibilité entre géométrie, mode d’occupation, durée de présence humaine, niveau de cloisonnement, distribution de l’habitabilité, accès à l’extérieur, désirabilité urbaine, coût de transformation et capacité d’absorption du système urbain.
La lumière ne résout pas ce problème. Mais elle le rend visible. Et c’est précisément pour cela qu’elle constitue le meilleur point d’entrée pour le penser.
[1] Statistique Canada, Les Canadiens sont plus nombreux à se déplacer pour se rendre au travail en 2024, Le Quotidien, 26 août 2024. Données citées : 18,4 % au Québec et 20,6 % à Montréal en mai 2024.
[2] CBRE, 2026 Canada Real Estate Market Outlook, 2026. Données citées : marché des bureaux de Montréal (80,96 M pi²; vacance 18,3 %), centre-ville de Montréal (47,27 M pi²; vacance 17,8 %), marché des bureaux de Québec (18,90 M pi²; vacance 15,6 %), vacance multifamiliale 2025 à Montréal (2,9 %) et à Québec (2,4 %).
[3] SCHL / CMHC, Updating Canada’s housing supply shortages: new housing supply gap estimates, 19 juin 2025. Besoin d’environ 430 000 à 480 000 logements par an d’ici 2035 pour rétablir l’abordabilité; le Québec fait partie des provinces où l’offre devra croître.
[4] CBRE, Canada Office Figures Q1 2025, 31 mars 2025. Données citées : 5,7 M pi² retirés de l’inventaire national depuis 2021 à cause des conversions, majoritairement vers le résidentiel.
[5] ULI / Urban Land, cas de 160 Water Street / Pearl House : profondeur noyau-fenêtre d’environ 65 pieds, ayant mené à la création de trois grands puits intérieurs pour la conversion résidentielle.
[6] CBRE et NAIOP sur les data centers : disponibilité de puissance, refroidissement, redondance, sécurité et contraintes MEP comme filtres majeurs de faisabilité.
[7] Gensler, analyses de convertibilité résidentielle : environ 25 % à 30 % des bâtiments évalués présentent un bon potentiel; Brookings / Gupta-Martinez-Van Nieuwerburgh : estimation plus restrictive autour de 9 % des immeubles physiquement adaptés.
[8] Régie du bâtiment du Québec, Chapitre Bâtiment du Code de construction du Québec incluant le CNB 2020 : entrée en vigueur le 17 avril 2025; période transitoire jusqu’au 17 octobre 2026.
[9] Code de construction du Québec, Chapitre I – Bâtiment, CNB 2020 modifié, selon les références extraites : art. 3.7.4.1 (fenêtres des logements en Partie 3) et renvoi à 9.7.2.3 pour la surface vitrée minimale de 5 % répartie entre les pièces habitables. Référence normative à vérifier mot à mot dans l’édition consolidée utilisée pour le projet.
[10] Code de construction du Québec, Chapitre I – Bâtiment, CNB 2020 modifié, selon les références extraites : art. 3.3.4.8 sur la protection des fenêtres ouvrantes dans les suites d’habitation. Référence normative à vérifier mot à mot dans l’édition consolidée utilisée pour le projet.
[11] Ville de Montréal, Métropole mixte : jusqu’au 31 décembre 2026, certaines conversions d’usage de bureau vers des logements dans le secteur central sont exemptées de certaines exigences liées à l’ajout de superficie résidentielle.
[12] Ville de Québec, règles d’urbanisme et de stationnement applicables lors d’un changement d’usage ou d’un nouvel usage; documentation municipale sur les ajustements récents aux règles de stationnement pour l’habitation.
