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TRDL — La crise du logement n’est pas seulement une crise de quantité : c’est aussi une crise du produit offert. Réduire les pieds carrés peut être une condition nécessaire de l’abordabilité, mais jamais une condition suffisante. La vraie difficulté est de bien compacter : produire des logements plus petits qui demeurent désirables, viables et absorbables par le marché. Cela suppose trois leviers complémentaires — compacité, échelle et qualité compensatoire — ainsi qu’une meilleure compréhension de la morphologie des plans, du linéaire de façade, du mix de logements et des règles urbaines qui influencent directement la qualité et le coût du logement. En bref : l’abordabilité échoue lorsqu’elle ne fait que retirer des pieds carrés; elle réussit lorsqu’elle convertit une partie de cette surface en qualité humaine, qualité perçue et valeur de marché.
Thèse centrale :Réduire les pieds carrés est une condition nécessaire de l’abordabilité, mais jamais une condition suffisante. La vraie difficulté n’est pas de downsizer. La vraie difficulté est de bien downsizer.
Nous sommes entrés dans une phase paradoxale du marché locatif. D’un côté, le Canada demeure en déficit d’offre et la SCHL estime qu’il faudrait environ 430 000 à 480 000 mises en chantier par an jusqu’en 2035 pour restaurer l’abordabilité. De l’autre, une partie du marché locatif neuf commence déjà à se détendre : en 2025, le taux de vacance national des immeubles locatifs construits à cette fin est remonté à 3,1 %, contre 2,2 % en 2024, et les bailleurs ont recommencé à offrir davantage d’incitatifs pour louer. À Montréal, la vacance des immeubles locatifs construits à cette fin a atteint 2,9 %; à Québec, 2,4 %, avec des taux plus élevés dans les unités neuves que dans les logements plus abordables. [1] [2] [3]
Ce paradoxe n’est qu’apparent. Il ne signifie pas que la crise du logement est terminée. Il indique quelque chose de plus dur : la crise actuelle est d’abord une crise de l’abordabilité effective. Le marché continue de manquer de logements, mais il commence aussi à refuser plus visiblement certains loyers de sortie. La SCHL souligne que, malgré la remontée de la vacance, l’abordabilité demeure un défi et que l’offre réellement abordable pour les ménages à plus faible revenu reste insuffisante. Les données de Statistique Canada rappellent aussi la profondeur du problème : en 2022, 22,0 % des ménages canadiens consacraient au moins 30 % de leur revenu aux coûts d’habitation; chez les locataires, cette proportion montait à 33,0 %. [2] [3]
Autrement dit, on peut voir coexister en même temps une pénurie structurelle de logements, une vacance qui remonte dans une partie du neuf, des coûts de construction encore élevés, et des ménages incapables d’absorber certains loyers de sortie. Ce n’est pas contradictoire. C’est le signe qu’une partie du produit neuf n’est plus alignée avec la capacité de payer réelle du marché. [1] [2]
Tout le monde sait déjà qu’en contexte de crise du logement, on ne fera pas d’abordabilité sérieuse sans réduire le pied carré. Ce n’est plus là que le débat bloque. Le vrai blocage est ailleurs : le marché ne maîtrise pas encore suffisamment comment bien compacter les logements, c’est-à-dire comment produire des logements plus petits sans déclencher une répulsion du public, sans dégrader la désirabilité du produit et sans fragiliser sa performance locative. Cette phrase est une thèse interprétative, pas une statistique brute, mais elle est fortement soutenue par la littérature récente sur les préférences résidentielles, la stabilité en appartement et le bien-être en contexte de densité. [4] [5] [6]
Une étude prospective publiée en 2025 sur la stabilité résidentielle en appartement montre que les ménages qui restent plus longtemps vivent dans des appartements offrant un meilleur accès à la lumière, à la ventilation, à l’espace et aux aménités, et que plusieurs appartements récents ne semblent pas encore avoir la qualité de design nécessaire pour retenir durablement leurs occupants. Les travaux de Happy Cities montrent aussi que la densité en soi n’est pas associée à une baisse du bien-être, mais que les unités de moins de 300 pi² le sont davantage, tandis que l’accès à des espaces partagés et à des parcs est lié à de meilleurs résultats sociaux. [5] [6]
Le marché ne rejette donc pas forcément le logement compact. Il rejette surtout le logement compact mal exécuté. Là est le vrai problème.
Réduire les pieds carrés est une condition nécessaire de l’abordabilité, mais jamais une condition suffisante.
La vraie difficulté n’est pas de downsizer. La vraie difficulté est de bien downsizer.
Et bien downsizer, qu’est-ce que cela veut dire? Cela veut dire trois choses : réduire le coût unitaire par la compacité; réduire le coût moyen par l’échelle; réinjecter une partie de ces gains dans les attributs qui soutiennent réellement la désirabilité du produit.
Autrement dit : abordabilité réussie = compacité + échelle + qualité compensatoire.
Mais si l’on pousse le raisonnement plus loin, il faut ajouter deux autres dimensions : le bon calibrage du mix de logements par rapport à la structure réelle des ménages, et une intelligence distributive et morphologique qui permette de produire des logements compacts sans les rendre spatialement médiocres.
Dans le contexte actuel, on ne fera pas beaucoup d’abordabilité sans réduire la superficie privée par unité. C’est le levier le plus direct pour agir sur le coût unitaire. Quand le coût de construction par pied carré demeure élevé, chaque pied carré retiré a un effet réel sur le pro forma. Pour Montréal, des ordres de grandeur publiés en 2025 situaient plusieurs typologies résidentielles autour de 260 à 320 $/pi² pour des immeubles mid-rise, et autour de 300 à 315 $/pi² pour des typologies plus hautes. Le catalogue de conceptions de la SCHL rappelle lui aussi que même des produits compacts gardent un coût important par unité. [7]
Il faut donc cesser de traiter la réduction du pied carré comme un renoncement honteux. Pour une large part du marché, c’est simplement la condition économique de départ d’un produit plus accessible. Le problème n’est pas d’admettre cette réalité. Le problème est de savoir jusqu’où compacter, pour quel public, dans quelle géométrie, et avec quelle compensation qualitative pour ne pas faire basculer le produit dans la répulsion. [4]
Il faut toutefois garder une distinction claire. Réduire la superficie par unité agit sur le coût unitaire. Augmenter le nombre d’unités agit sur le coût moyen. Ce ne sont pas les mêmes mécanismes. Mélanger les deux brouille le raisonnement. Les analyses sur les coûts du multifamilial insistent justement sur le rôle distinct des coûts fixes, de la standardisation, de la répétition et de la structure du produit. [8]
Le deuxième levier de l’abordabilité, c’est l’échelle. Plus un projet contient d’unités, plus certains coûts fixes, certains systèmes, certaines circulations et certaines répétitions constructives peuvent être répartis efficacement. Ce n’est pas une garantie automatique de succès, mais c’est une condition importante pour sortir d’un produit fragile. [8]
À l’échelle du marché, la question de l’offre reste incontournable. La SCHL rappelle aussi que la nouvelle offre peut améliorer l’abordabilité par des mécanismes de filtration : quand des ménages se déplacent vers du neuf, cela peut libérer d’autres unités dans le parc existant. [1] [9]
Donc oui : il faut compacter, et il faut construire à une échelle suffisante. Mais ces deux conditions, à elles seules, ne produisent pas encore un bon produit. Elles produisent seulement une possibilité économique.
Le point aveugle de nombreux projets dits abordables, c’est qu’ils comprennent la compacité et l’échelle, mais oublient la désirabilité. Or un logement n’est pas un simple calcul de coût. C’est une expérience quotidienne : dormir, travailler, cohabiter, ranger, se retirer, recevoir de la lumière, respirer, se sentir bien ou comprimé.
L’étude suisse sur les préférences résidentielles le montre bien : la préférence pour les grands logements demeure un obstacle important au downsizing, surtout chez les ménages plus aisés, mais les auteurs concluent aussi qu’une offre de petites unités offrant une haute qualité de vie est une condition clé pour rendre ces logements acceptables. [4]
Autrement dit, les gens ne rejettent pas forcément le petit logement parce qu’il est petit. Ils rejettent surtout le petit logement quand il donne moins sans compenser ailleurs.
Il faut éviter deux erreurs. La première consiste à dire que la superficie ne compte pas. C’est faux. Elle conditionne l’usage, le rangement, la friction domestique, la possibilité de retrait et la flexibilité du quotidien. La deuxième consiste à croire que plus de pieds carrés produisent automatiquement plus de bien-être, de manière linéaire. C’est également faux. Une étude sur la relation entre taille du logement et bien-être subjectif conclut que cette relation est faible, et que déménager vers un logement plus grand n’apporte pas d’amélioration durable du bien-être subjectif. [10]
Dire que la valeur marginale des pieds carrés décroît ne veut pas dire qu’on peut compresser sans fin. Une étude récente sur des femmes aidantes vivant dans des tiny homes informels à Hong Kong montre qu’une surface totale inférieure à 13 m² est associée à une probabilité accrue d’anxiété, de dépression et à une baisse de la qualité de vie liée à la santé. Une autre étude sur des nano suites de 140 pi² à l’UBC n’a pas trouvé d’effet négatif sur le bien-être chez des étudiants, mais dans un contexte très spécifique. Happy Cities ajoute une autre borne utile : les unités de moins de 300 pi² sont associées à une moins bonne santé et à moins de bonheur. [6] [10]
Le modèle le plus utile n’est donc pas de chercher un seuil magique, mais de penser en trois zones.
Ce modèle n’est pas une loi scientifique absolue. C’est un cadre de projet.
Une partie du problème n’est pas seulement qu’on compense mal la perte de surface. C’est aussi qu’on compose mal le produit dès le départ.
En pratique, le multifamilial nord-américain a longtemps été structuré par des corridors communs intérieurs et des logiques de double direction d’évacuation. Lorsqu’une porte de suite s’ouvre sur un corridor public ou un passage extérieur, il doit généralement être possible de se diriger dans deux directions opposées vers deux issues distinctes, et les cul-de-sac sont fortement limités. Cela a historiquement consolidé le modèle du corridor commun intérieur, souvent doublement chargé. [11]
Il faut rester précis : il existe des exceptions, et certaines juridictions rouvrent aujourd’hui la question du single-exit ou du single-stair sous conditions strictes. Vancouver a justement adopté en 2025 de nouvelles options jusqu’à 6 étages, dont des external single egress stairs et des scissor stairs, pour gagner de l’efficacité spatiale et permettre davantage de logements sur de petits lots. [12]
Mais, en pratique, une grande partie du produit multifamilial nord-américain reste encore très fortement structurée par cette logique de corridor commun, et cette géométrie n’est pas neutre. Elle pénalise surtout les logements qui dépendent fortement de la façade utile.
Au Québec, la logique devient particulièrement claire pour les logements de deux et trois chambres : sauf si la suite est protégée par gicleurs, chaque chambre doit avoir au moins une fenêtre ou une porte donnant directement vers l’extérieur pour permettre une évacuation adéquate, avec des dimensions minimales d’ouverture. Autrement dit, plus il y a de chambres, plus il faut de façade habitable, de fenêtres et d’ouvertures compatibles avec la profondeur de plan. Pour un studio ou un 1 chambre, le corridor doublement chargé peut être relativement efficace. Pour un 2 chambres ou un 3 chambres, la variable limitante n’est souvent plus seulement la superficie brute, mais le linéaire de façade disponible. [13]
Repère de conception — Pourquoi le linéaire de façade compte plus que le m² pour un 2 ou 3 chambres
Au Québec, chaque chambre doit disposer d’une ouverture d’évacuation adéquate vers l’extérieur. Chaque chambre consomme donc d’abord de la façade habitable avant de consommer de la superficie. Pour les logements de deux et trois chambres, la géométrie du plan est donc gouvernée par la façade disponible autant, sinon plus, que par le simple pied carré total.
À cela s’ajoute un fait simple : plus une pièce est profonde par rapport à sa largeur, plus la qualité de lumière naturelle se dégrade. Une étude paramétrique récente montre que l’augmentation de la largeur de pièce améliore significativement la spatial daylight autonomy, tandis que l’augmentation de la profondeur la réduit nettement. [14]
Le cas récent des windowless dens à Toronto illustre bien cette dérive. Ces “+1” intérieurs, souvent sans lumière naturelle directe et peu ventilés, sont devenus le symbole d’une logique de production où l’optimisation du nombre d’unités a souvent primé sur la qualité vécue. L’intérêt de cet exemple n’est pas anecdotique : il montre qu’une compacité mal distribuée peut générer des espaces difficilement habitables, mal valorisés par les usagers, et de plus en plus critiqués dans un marché qui se recentre sur la livabilité plutôt que sur le simple produit investisseur. L’article relie explicitement ces pièces intérieures aux plans profonds de type bowling alley, qui poussaient les espaces secondaires dans le noyau sombre du logement afin de maximiser le nombre d’unités. Autrement dit, le problème n’est pas seulement la petite taille. Le problème est aussi la manière dont cette petite taille est organisée dans le plan. [24]
Donc une partie du problème de l’abordabilité n’est pas seulement économique ou marketing. C’est aussi un problème de morphologie réglementaire et de culture de plan.
Les attributs de qualité qui compensent une partie de la compacité ne relèvent pas seulement d’un discours qualitatif. Plusieurs d’entre eux sont déjà valorisés économiquement par le marché.
Le bruit n’est pas un irritant secondaire. Il agit tous les jours sur le repos, la concentration, le stress et la cohabitation. À Hambourg, une étude hédonique sur les condominiums observe une décote d’environ 0,23 % par hausse de 1 dB(A) de bruit routier. À Singapour, une étude sur les loyers montre qu’après la pandémie, les logements plus calmes obtenaient une prime d’environ 3,8 %, puis 12,7 % l’année suivante. [15]
Une étude sur Hong Kong montre qu’une hausse de 1 % de la spatial daylight autonomy (sDA) est associée à une hausse de 1,342 % du prix, tandis qu’une hausse de 1 % de l’efficacité de ventilation naturelle (NVE) est associée à 2,842 %. Une autre étude sur la valeur du confort résidentiel conclut que, dans la disposition à payer liée au confort, le thermique pèse le plus, suivi du visuel, puis de l’acoustique et de la qualité de l’air. Une étude sur Wellington estime aussi qu’une heure additionnelle de soleil direct moyen par jour est associée à une hausse d’environ 2,4 % de la valeur de vente. [16]
Le débat torontois sur les windowless dens renforce justement ce point central : lumière, air et confort thermique ne sont pas des luxes secondaires. Ils sont des composantes de l’habitabilité réelle. L’article rappelle que ces espaces ont été critiqués pour leur manque de lumière, de circulation d’air et de contrôle thermique, et rapporte que les environnements sans fenêtres sont associés à une moins bonne qualité de sommeil et à un moins bon bien-être physique. Il souligne aussi que, dans les condos très vitrés, les pièces intérieures éloignées des fenêtres peuvent devenir des zones particulièrement inconfortables selon la circulation de l’air et les gains solaires. Cela rejoint directement l’idée que la qualité d’un logement compact ne dépend pas seulement de sa surface, mais aussi de sa capacité à offrir de la lumière naturelle, une ventilation crédible et une distribution thermique vivable. [24]
Une étude récente sur le Grand Boston estime une disposition à payer de 1,17 à 1,64 $US par point de pourcentage additionnel d’espace vert urbain. Une autre étude montre que, pour les appartements, un voisinage plus vert compte fortement dans les préférences résidentielles. À Séoul, davantage de verdure visible et un ratio plus élevé d’espaces verts sont associés à une meilleure performance des prix, et des espaces verts privés peuvent modérer une partie de l’effet négatif de la densité sur les valeurs résidentielles. [17]
Il faut toutefois rester rigoureux : cela ne veut pas dire que la biophilie ou les aménités partagées remplacent automatiquement des pieds carrés privés. Certaines données d’industrie suggèrent qu’une majorité de résidents préfèrent encore des unités plus grandes avec moins d’aménités plutôt que des unités plus petites avec plus d’aménités. Une étude classique à Hong Kong montrait aussi que l’acheteur valorise davantage l’espace privé que l’espace partagé, sauf pour certaines formes spécifiques d’espaces communs jugés réellement désirables. [18]
Il serait trop réducteur de limiter la compensation à quelques attributs techniques. La qualité architecturale n’est pas un simple attribut de plus. C’est la structure qui rend les autres crédibles. C’est elle qui organise la fonctionnalité réelle du petit logement, la qualité du plan, les vues, la lumière, la ventilation, l’acoustique et le rapport entre intérieur et extérieur.
Dans cette perspective, la notion la plus utile est sans doute celle de qualité environnementale perçue : elle inclut la biophilie, mais aussi la beauté, l’harmonie, l’intégration au site, la qualité des seuils et la dignité spatiale du projet. Des travaux sur la valeur économique des prix d’architecture et sur l’apparence visuelle des bâtiments suggèrent que l’esthétique et la qualité perçue du cadre ont aussi des effets économiques mesurables. [19]
La démographie canadienne et québécoise a changé. En 2021, les ménages d’une seule personne représentaient 29,3 % de tous les ménages au Canada. Au Québec, 35,1 % des ménages étaient composés d’une seule personne et 34,6 % de deux personnes, soit près de 70 % des ménages composés d’une ou de deux personnes seulement. [20]
Cela ne veut évidemment pas dire qu’il ne faut plus construire de logements familiaux. Cela veut dire qu’un cadre réglementaire ou politique qui surpondère systématiquement les grands logements peut devenir, dans certains cas, désajusté par rapport à la structure réelle de la demande.
Le problème n’est pas théorique. Plusieurs villes canadiennes imposent aujourd’hui des parts minimales importantes de logements de 2 ou 3 chambres dans les nouveaux projets. Ces exemples existent ailleurs au pays, mais les cas que tu soulèves à Québec sont plus frappants. Dans la grille transmise, on voit explicitement un pourcentage minimal de grands logements exigeant 75 % de 2 chambres ou plus ou 85 m² ou plus, ainsi que 20 % de 3 chambres ou plus ou 105 m² ou plus. Sans entrer ici dans le détail du calcul cumulatif par zone, le niveau d’exigence est très élevé au regard d’une démographie dominée par les ménages d’une ou de deux personnes. [21]
Le point n’est pas de nier le besoin de logements familiaux. Le point est plus fin : si le cadre de production exige une part trop élevée de grands logements dans un contexte où la majorité des ménages sont composés d’une ou deux personnes, il peut réduire mécaniquement le nombre total de portes qu’un projet peut livrer, augmenter la superficie moyenne par unité, et donc pousser vers des loyers de sortie plus élevés.
Il y a un autre levier qu’on sous-exploite souvent lorsqu’on parle de densité, de compacité et d’abordabilité : la capacité à habiter les marges du bâtiment et à utiliser les galeries, coursives, escaliers extérieurs, stoops, porches et autres interfaces avant comme de vraies ressources spatiales, sociales et économiques.
Le point important ici n’est pas de dire que les escaliers extérieurs en cour avant sont absolument interdits partout à Québec. Ce serait faux. Le point est plutôt de montrer que la logique réglementaire générale les limite fortement, en particulier pour les étages supérieurs, et qu’il faut des assouplissements ou des mentions spécifiques pour les autoriser dans certains cas. Les articles 382 et 383 du règlement de la Ville de Québec montrent précisément cela : l’empiètement d’un escalier extérieur en cour avant est autorisé lorsqu’il donne accès au sous-sol ou à une porte située à au plus deux mètres au-dessus du niveau du sol; pour desservir un étage supérieur au premier étage, cette possibilité doit être expressément prévue dans la grille de spécifications. Montréal, de son côté, continue d’encadrer explicitement les escaliers extérieurs, terrasses, balcons, vérandas et stoops, ce qui montre que ces éléments font encore partie du langage bâti québécois. [22]
Sur le plan social, la littérature va dans le sens de cette intuition. Une étude sur l’accessibilité des cours avant montre que 67 % des répondants estiment que l’état physique de leur cour avant les aide à socialiser, 60 % la voient comme une extension de leur espace de vie pour interagir avec les voisins, et 80 % sont attentifs à sa visibilité depuis la rue. Une autre étude montre aussi que les interfaces résidentielles visibles jouent un rôle dans la production de liens sociaux de voisinage. [23]
Autrement dit, un bâtiment dont la façade est totalement lisse, fermé sur lui-même et entièrement résolu à l’intérieur n’est pas seulement un choix esthétique. C’est aussi un choix qui peut réduire la sociabilité de l’interface entre logement et rue. À l’inverse, des galeries, stoops, escaliers extérieurs, balcons habités ou coursives bien conçues peuvent agir à la fois comme dispositifs d’accès, comme extensions d’usage, et comme activateurs de vitalité urbaine. C’est aussi une question de psychologie urbaine : la qualité du seuil, de la transition et de l’interface participe à la perception du lieu, à la civilité de proximité et à l’expérience quotidienne de la densité.
Bien downsizer, ce n’est pas seulement faire entrer le même programme dans moins de surface. C’est d’abord optimiser l’usage : réduire les circulations perdues, intégrer du rangement, rendre les pièces plus polyvalentes, clarifier les usages, améliorer la lisibilité du plan. Mais au-delà de cette optimisation fonctionnelle, bien downsizer veut dire surtout gérer la perception de la qualité spatiale. [5] [6]
Concrètement, cela suppose au minimum cinq chantiers : protéger une superficie utile viable; surperformer sur l’acoustique; surperformer sur la lumière et la ventilation; intégrer un rapport crédible au vivant; traiter la qualité environnementale perçue comme un actif économique.
Le modèle le plus utile reste un modèle en deux temps. D’abord, le logement doit entrer dans le budget. Tant que le produit ne passe pas le filtre du loyer ou du prix cible, le reste compte peu.
Ensuite, parmi les options déjà accessibles, la désirabilité se repondère. Comme base de travail — et non comme loi scientifique définitive — on peut proposer une matrice de ce type : [15] [16] [17]
Ces pourcentages ne viennent pas d’une seule étude. Ce sont des poids de projet proposés. Leur utilité n’est pas de prétendre à une précision scientifique absolue, mais de rappeler qu’une fois le prix rendu acceptable, la surface ne domine plus seule.
Le mauvais réflexe consiste à demander : combien de pieds carrés peut-on enlever? Le bon réflexe consiste à demander : quelle part de la surface peut-on enlever sans sortir de la zone viable, et dans quoi réinjecte-t-on cette valeur?
Pour un promoteur, cela implique au moins cinq choses : calibrer le produit par type d’unité; tester le produit par façade, pas seulement par m²; traiter l’acoustique, la lumière et la ventilation comme des postes de valeur, pas comme des extras; éviter les aménités génériques qui n’achètent pas vraiment de désirabilité; raisonner en valeur de marché perçue, pas seulement en coût de construction. Le vrai produit abordable n’est pas celui qui coupe le plus. C’est celui qui recompose le mieux la valeur.
L’enjeu n’est pas seulement de faire entrer le programme ou de faire beau. Il s’agit de traduire la contrainte économique en qualité spatiale lisible. Cela veut dire revoir la profondeur de plan, revoir les trames distributives, cesser de traiter systématiquement le corridor intérieur comme solution neutre, comprendre que la façade utile est un actif, et concevoir les logements compacts comme des produits à haute intensité d’usage, pas comme des logements amputés.
Autrement dit, l’architecture n’arrive pas après l’abordabilité. Elle en est l’un des mécanismes de réussite.
Si l’on veut davantage de logements abordables, il ne suffit pas d’autoriser plus de densité abstraite. Il faut aussi permettre des types distributifs capables de produire des logements plus efficients, mieux éclairés, mieux ventilés et plus familiaux.
Cela signifie au minimum : réduire certains obstacles réglementaires qui figent des géométries inefficaces; permettre plus facilement des solutions de coursives, de corridors extérieurs ou de noyaux simplifiés lorsque la sécurité est assurée; mieux calibrer les exigences de mix entre petits et grands logements en fonction de la démographie réelle; reconnaître que la qualité environnementale perçue fait partie de la performance urbaine; cesser d’opposer densité et qualité comme si l’une excluait l’autre. Le vrai enjeu municipal n’est donc pas seulement de laisser construire plus. C’est de permettre de mieux construire dense. [12] [21] [22]
Si l’on veut réellement produire davantage de logements abordables, il ne suffit pas d’annoncer des objectifs de mise en chantier. Il faut aussi s’attaquer aux cadres normatifs qui figent certaines formes inefficaces ou qui empêchent l’émergence de typologies plus intelligentes.
Cela veut dire réexaminer les règles qui influencent la distribution des bâtiments, favoriser des voies réglementaires permettant certaines innovations typologiques sans compromettre la sécurité, et mieux articuler les objectifs d’abordabilité avec les objectifs de logement familial, de qualité architecturale, de sécurité et de vitalité urbaine. Le problème n’est pas seulement quantitatif. Il est aussi typologique, réglementaire et morphologique. [11] [12] [21] [22]
On parle souvent de l’abordabilité comme si le problème se réduisait à une seule question : comment faire baisser le prix? Mais cette formulation est trop pauvre. Le vrai problème est plus exigeant : comment produire plus de logements à coût soutenable sans dégrader la qualité de vie, la désirabilité et la dignité spatiale?
C’est là que le débat public dérape souvent. D’un côté, certains défendent la qualité comme si elle imposait fatalement de grandes surfaces et des produits plus chers. De l’autre, certains défendent l’abordabilité comme si elle justifiait automatiquement une compression spatiale mal compensée. En réalité, ni l’un ni l’autre n’a raison. La vraie question n’est pas « plus grand ou moins cher ». La vraie question est : à quelles conditions un logement plus compact peut-il demeurer désirable, viable et digne?
Cette thèse ne démontre pas encore une équation universelle du genre : 10 pi² de moins = x % de verdure = y dB de calme = z $ de loyer compensés.
Les métriques disponibles ne sont pas alignées de cette manière. Certaines études parlent de prix, d’autres de loyers, d’autres de bruit, d’autres de daylight, d’autres de verdure, d’autres encore de rétention ou de bien-être. Donc non, on n’a pas encore l’équation parfaite.
Mais on a déjà quelque chose de très utile : on sait que certains attributs de qualité ont une valeur économique révélée suffisante pour compenser une partie d’une réduction raisonnable de superficie. [15] [16] [17]
La crise du logement est d’abord un problème économique. Elle ne se résoudra pas avec des slogans. Elle se résoudra si le marché développe enfin une vraie expertise sur les conditions de succès de l’abordabilité.
La première condition est claire : oui, il faut downsizer. La deuxième l’est aussi : oui, il faut produire à une échelle suffisante. La troisième est celle qu’on oublie le plus souvent : il faut protéger la désirabilité du produit. Et il faut ajouter deux vérités plus inconfortables : on ne sait pas encore toujours distribuer correctement le produit compact, surtout lorsqu’il s’agit de logements familiaux; et on ne calibre pas toujours correctement le mix imposé par rapport à la structure réelle des ménages.
C’est cette combinaison qui fait la différence entre un projet simplement moins cher et un projet réellement abordable, viable, louable et soutenable.
Réduire les pieds carrés est une condition nécessaire de l’abordabilité, mais jamais une condition suffisante.
L’abordabilité échoue lorsqu’elle ne fait que retirer des pieds carrés. Elle réussit lorsqu’elle convertit une partie de ces pieds carrés en qualité humaine, en qualité perçue et en valeur de marché.
1. SCHL, travaux 2025 sur l’écart d’offre et l’objectif d’environ 430 000 à 480 000 mises en chantier annuelles jusqu’en 2035 pour restaurer l’abordabilité.
2. SCHL, communiqué 2025 sur la remontée du taux de vacance des immeubles locatifs construits à cette fin à 3,1 %, contre 2,2 % en 2024, et sur le retour des incitatifs locatifs.
3. Statistique Canada, Housing affordability in Canada, 2022 : environ 22,0 % des ménages et 33,0 % des locataires au-dessus du seuil de 30 % du revenu consacré au logement.
4. Karlen, Pagani et Binder, travaux sur les préférences résidentielles, le downsizing et l’acceptabilité des petits logements lorsqu’ils offrent une haute qualité de vie.
5. Designed for life (2025), étude prospective sur le design d’appartements et la stabilité résidentielle.
6. Happy Cities, My Home, My Neighbourhood Wellbeing Survey et analyses associées sur densité, très petites unités, espaces partagés et bien-être.
7. Altus Group, Canadian Cost Guide 2025; SCHL, Housing Design Catalogue et estimations de coûts par prototypes.
8. Brookings Institution; Journal of Housing Economics sur les coûts du multifamilial, les coûts fixes et les loyers d’équilibre.
9. SCHL, travaux sur la filtration et l’effet de la nouvelle offre sur l’abordabilité du parc existant.
10. Foye; Chan et al.; Shulman et Honey-Rosés; Happy Cities — relation entre taille, bien-être et seuils de viabilité.
11. BC Building Code Appeal Board, décision BCAB 1897, sur la logique des deux directions d’évacuation et des corridors en cul-de-sac; références connexes sur les distributions à double chargement.
12. Ville de Vancouver, réforme 2025 : external single egress stairs et scissor stairs jusqu’à 6 étages.
13. Association de la construction du Québec, fiche technique Fenêtres ou portes pour l’évacuation des chambres; rappel qu’une chambre doit disposer d’une ouverture d’évacuation adéquate sauf exception lorsque la suite est protégée par gicleurs.
14. Étude paramétrique sur la performance du daylight et la relation entre profondeur de plan, largeur de pièce et autonomie lumineuse spatiale.
15. Brandt et Maennig; Wang et al. — bruit routier, décotes immobilières et primes locatives du calme.
16. Lou et al.; Building and Environment; étude sur l’ensoleillement à Wellington — lumière, ventilation, confort et soleil direct.
17. VanCeylon; Li et al.; Lee et al.; Seo et al. — verdure, préférences résidentielles et valeurs immobilières.
18. RENX / Simplydbs; étude de Hong Kong sur l’espace privé versus l’espace partagé — à utiliser comme nuance de marché, non comme preuve centrale.
19. Travaux sur la valeur économique des prix d’architecture et sur l’apparence visuelle des bâtiments.
20. Statistique Canada 2021; profil du recensement du Québec sur la taille des ménages.
21. Exemples de cadres municipaux imposant des parts minimales de grands logements, dont la grille transmise pour Québec montrant 75 % de 2 chambres ou plus / 85 m² ou plus, et 20 % de 3 chambres ou plus / 105 m² ou plus. Cet exemple sert ici à illustrer le niveau d’exigence possible, non à généraliser à l’ensemble du territoire municipal.
22. Ville de Québec, articles 382 et 383 du règlement d’urbanisme sur l’empiètement des escaliers extérieurs en cour avant; Ville de Montréal, pages sur les escaliers extérieurs, terrasses, balcons, vérandas et stoops.
23. Études sur les cours avant, les interfaces résidentielles visibles et les liens sociaux de voisinage, dont Swapan et al. et Built Form and Community Building in Residential Neighbourhoods.
24. Storeys, article sur les windowless dens à Toronto et sur le retour de la livabilité comme critère de valeur dans le marché du condo.
