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TRDL — La biophilie, c’est notre affinité naturelle pour les lieux qui rappellent le vivant : les arbres, la verdure, la lumière naturelle, l’eau, les matières organiques, mais aussi les textures, les matériaux chaleureux, la profondeur, les ombres, les motifs naturels et cet équilibre entre ordre et complexité qu’on retrouve dans une forêt ou un environnement vivant. En multilogement, ces qualités ne relèvent pas seulement du confort ou de l’esthétique : elles influencent la manière dont un bâtiment est perçu, désiré et habité. À l’inverse, le faible entretien rassure parce qu’il réduit des coûts visibles et faciles à chiffrer. Mais ce qui est plus simple à compter n’est pas toujours ce qui crée le plus de valeur. Si une approche plus biophilique améliore la louabilité, l’occupation, l’absorption ou même simplement la qualité réelle du cadre de vie sans pénalité économique majeure, alors le réflexe du “faible entretien d’abord” devient beaucoup moins évident.
Thèse centrale : Le faible entretien n’est pas automatiquement le grand gagnant du pro forma; il est souvent seulement le plus facile à chiffrer. La biophilie peut créer assez de désirabilité, de louabilité et de valeur pour compenser, voire dépasser, ce qu’elle coûte de plus. Même à rendement égal, elle reste supérieure parce qu’elle produit un habitat collectif de meilleure qualité.
La biophilie, au sens le plus simple, c’est notre affinité naturelle pour le vivant. C’est ce qui fait qu’en général, les humains se sentent bien devant des arbres, de la verdure, de la lumière naturelle, de l’eau, des paysages ou des matières qui évoquent la nature. Mais en architecture, la biophilie ne se limite pas à planter quelques arbres ou à ajouter des pots de fleurs. Elle englobe aussi d’autres qualités qui rappellent le vivant : des textures riches, des matériaux chaleureux, de la profondeur, des ombres, des motifs organiques, une certaine complexité visuelle, et cet équilibre entre ordre et variation qu’on retrouve dans une forêt, un jardin ou une rue ancienne agréable.[1]
Cette définition est importante, parce qu’elle évite un contresens fréquent. Si la biophilie est réduite à quelques arbres ou à un mur végétalisé, elle reste facile à traiter comme un supplément décoratif. Si on la comprend comme une qualité perceptive globale du produit bâti, elle devient beaucoup plus sérieuse : elle touche directement à ce qui rend un logement attirant, rassurant, mémorable et désirable.[1]
Dans le multilogement, le faible entretien est devenu une sorte de réflexe rationnel. Une enveloppe lisse, standardisée, robuste, facile à laver, inspecter et remplacer rassure le promoteur, le gestionnaire et parfois le prêteur. Elle réduit des coûts visibles : nettoyage, réparations, fréquence d’intervention, réserves, risques de dégradation et complexité opérationnelle.
Ce réflexe n’est pas absurde. Mais il repose sur une asymétrie importante : ce qui est le plus visible dans un projet est souvent aussi ce qui est le plus facile à chiffrer. Or ce qui se chiffre facilement ne représente pas forcément toute la valeur.
Le faible entretien protège des coûts. Il ne dit pas, à lui seul, si le bâtiment sera mieux perçu, plus désirable, plus rapide à louer, ou plus résilient commercialement.
Le pro forma classique est excellent pour modéliser le coût de l’enveloppe, les cycles d’entretien, les remplacements, les réserves, les ratios d’efficacité et certaines hypothèses de loyer de base. Il est beaucoup moins bon pour modéliser ce qui relève de la qualité perçue du produit : pourquoi un immeuble se loue plus vite qu’un autre, pourquoi un locataire accepte un loyer un peu plus élevé, pourquoi certaines concessions deviennent nécessaires, ou pourquoi certains projets vieillissent mieux dans l’imaginaire du marché.[3][4]
Autrement dit, le pro forma voit bien les coûts visibles. Il voit beaucoup moins bien la désirabilité.
C’est là que la biophilie devient économiquement intéressante. Non pas parce qu’elle élimine les coûts, mais parce qu’elle agit sur ce que plusieurs modèles financiers traitent encore comme une boîte noire : la louabilité.
On pourrait être tenté de balayer tout ça comme une affaire de goût. Ce serait trop facile.
Des recherches récentes montrent déjà que la perception du streetscape et du voisinage influence les valeurs immobilières et les loyers. À Shanghai, des mesures subjectives des qualités perçues du streetscape ont montré des effets significatifs sur les prix résidentiels, parfois plus forts que leurs équivalents purement objectifs.[3] À Osaka, l’ajout de variables de perception du voisinage et de la rue à un modèle de loyers a permis d’atteindre une précision d’environ 73,92 %, et ces perceptions figuraient parmi les variables importantes du modèle.[4]
Ce que cela veut dire, en langage simple, c’est que le marché ne paie pas seulement des mètres carrés, une adresse et un stationnement. Il paie aussi une ambiance perçue.[3][4]
La biophilie ne passe pas seulement par la verdure ou par la forme générale. Elle passe aussi par les matériaux.
La littérature sur le bois est déjà assez claire. Une revue de synthèse sur l’influence des matériaux intérieurs en bois rappelle que le bois est généralement associé au confort, à la relaxation et à la chaleur, et qu’il est perçu comme plus naturel que des matériaux plus transformés.[6] Cette même revue note que le bois, avec la pierre et la brique, est généralement perçu comme plus naturel que des matériaux comme le métal, le plastique ou certains produits fortement transformés.[6]
D’autres travaux vont dans le même sens. Une étude de 2023 sur l’évaluation esthétique et environnementale des matériaux de construction montre que la naturalité perçue influence l’esthétique perçue, et que des matériaux comme le bois massif, la pierre et la brique sont jugés plus naturels et plus écologiques que des produits plus synthétiques.[7] Autrement dit, la texture et l’apparence naturelle ne sont pas un détail. Elles modifient la manière dont les usagers évaluent le matériau lui-même.[7]
Il existe même des indices économiques plus directs. Une étude de 2024 sur les façades de condominiums conclut que les matériaux et couleurs de façade contribuent à l’image globale du bâtiment et jouent un rôle dans l’achat; surtout, elle trouve des corrélations statistiques entre certaines variables de façade — dont le nombre de matériaux et certaines familles de matériaux — et les prix des logements.[8] Cette étude ne prouve pas qu’un matériau naturel gagne toujours, mais elle prouve bien que la façade, comme composition matérielle et visuelle, a déjà été reliée à la valeur marchande.[8]
Il y a aussi une littérature sur la disposition à payer. Une étude comparant la Chine et le Japon sur les structures modernes en bois montre que l’attachement affectif à ces structures est le facteur le plus important pour accepter de payer une prime.[9] Là encore, ce n’est pas encore “bois de façade en multilogement québécois = x % de plus”, mais c’est une preuve que le matériau naturel peut déjà produire une disposition économique positive, pas seulement une préférence abstraite.[9]
Cette hypothèse n’est pas soutenue uniquement par des travaux sur Shanghai ou Osaka. À l’international, plusieurs recherches montrent déjà que des composantes centrales du paquet biophilique — surtout la verdure visible, la qualité perçue du cadre bâti et certains signaux “verts” ou qualitatifs — se traduisent en valeur économique mesurable.
À Singapour, une étude publiée dans Ecological Economics conclut que la végétation tropicale a un effet mesurable sur la valeur résidentielle et que la végétation gérée a un effet positif sur 98 % des propriétés de l’échantillon.[14] Le Japon renforce aussi cette lecture : l’étude d’Osaka montre que les perceptions du voisinage et du streetscape améliorent fortement l’explication des loyers.[4]
Autrement dit, même si l’on ne dispose pas encore, au Québec, d’une preuve causale complète pour un paquet biophilique de façade et d’ambiance, il existe déjà des preuves convergentes montrant que des qualités liées au vivant, à la perception du cadre bâti et à l’environnement immédiat peuvent être capitalisées en prix, en loyers ou en attractivité résidentielle.[4][14]
La biophilie n’augmente pas automatiquement la louabilité par magie. Elle le fait parce qu’elle agit sur la manière dont un lieu est ressenti.
Un bâtiment trop lisse, trop plat, trop uniforme, trop mince, trop sec, trop répétitif ou trop industriel peut rester fonctionnel, mais il risque aussi de paraître plus impersonnel, plus dur, plus froid, donc plus fragile sur le plan du désir. À l’inverse, un lieu qui offre de la texture, de la matière, de la profondeur, des ombres, une hiérarchie d’échelle, une lumière plus nuancée, des signes du vivant et une certaine complexité lisible paraît souvent plus habitable, plus riche, plus apaisant et plus humain.[1]
La biophilie augmente donc la louabilité en renforçant la désirabilité perceptive du produit. Elle rend le logement plus agréable à percevoir, plus facile à vouloir, plus simple à défendre à un certain prix, parfois plus mémorable aussi.[1][3][4]
La compacité reste un levier économique réel. Un bâtiment plus compact tend à réduire le ratio enveloppe/surface utile, à limiter les surfaces perdues, à simplifier la forme, et souvent à améliorer une partie de l’efficacité constructive et énergétique. John Straube rappelle explicitement que les formes simples et compactes sont généralement préférables, notamment parce qu’elles sont moins coûteuses à construire et à entretenir, et parce qu’un meilleur ratio entre enveloppe et surface utile réduit le coût de l’enveloppe par pied carré louable.[2]
Mais la compacité n’est pas seulement une variable de coût. Elle influence directement l’expérience du logement. Plus on compacte, plus on améliore certains ratios, mais plus on risque aussi de produire des effets secondaires : profondeur excessive, lumière moins généreuse, monotonie, densité ressentie, perte de respiration visuelle, répétition pauvre, sensation de compression.[2]
La louabilité n’est donc pas extérieure à la compacité. Elle en fixe la limite intelligente. La compacité crée de la valeur tant qu’elle n’érode pas les conditions qui rendent le logement désirable.[2]
C’est ici que la biophilie devient plus qu’un simple facteur de charme : elle agit comme qualité compensatoire.
Plus un projet cherche la compacité pour gagner en efficacité économique, plus il devient dépendant de qualités capables de compenser ce que cette compacité peut enlever : lumière, respiration, chaleur, relief, richesse visuelle et ambiance.[1][2]
C’est précisément ce que permettent la texture, la matérialité lisible, la lumière diffuse, la profondeur, les ombres, les motifs proches du vivant, la verdure et la complexité organisée.[1] En ce sens, la biophilie n’est pas l’opposé de la compacité. Elle est ce qui peut la rendre supportable, habitable, désirable et défendable dans le marché.[1][2]
Cette réflexion devient encore plus pertinente dans le contexte locatif québécois actuel. Selon la SCHL, en 2025, le taux d’inoccupation des logements construits pour la location a atteint 2,9 % à Montréal et 2,4 % à Québec, et les logements neufs y présentent des taux de vacance supérieurs à la moyenne.[5] Cela veut dire que plusieurs projets récents ne peuvent plus compter uniquement sur une pénurie abstraite pour se louer parfaitement. Ils doivent aussi soutenir des loyers élevés, absorber plus vite, réduire les concessions et se différencier d’autres produits neufs parfois très similaires sur le plan technique.[5]
Dans ce contexte, même un petit avantage perceptif peut devenir économiquement significatif.[4][5]
Au-delà du pro forma de chaque projet, il existe aussi un enjeu plus large d’alignement économique. Le secteur forestier est l’un des piliers économiques du Québec : en 2023, il représentait 6,4 G$ de PIB, environ 57 000 travailleurs, près de 2 000 établissements, et plus de 22,1 G$ d’expéditions manufacturières. Il représente plus de 10 % des emplois dans 150 municipalités québécoises.[10] À l’échelle canadienne, le secteur forestier a contribué 27 G$ au PIB nominal en 2023 et employait directement 199 345 personnes.[11]
Dans ce contexte, le fait que le Québec ait progressivement ouvert plus largement la porte au bois structurel est significatif. Les dispositions du Code sur le bois d’œuvre massif encapsulé ont permis des bâtiments d’au plus 12 étages, et la RBQ permet depuis le 9 juillet 2025, via une mesure équivalente élargie, des bâtiments d’au plus 18 étages sous conditions.[12] Mais cette ouverture a surtout porté sur la structure.
Pour les parements en bois, le cadre demeure plus contraint et plus technique. Le Code permet certains usages de revêtements combustibles sur des bâtiments de construction incombustible, mais sous conditions précises; les assemblages doivent notamment satisfaire aux critères du test CAN/ULC-S134 dans plusieurs cas, ce qui favorise encore fortement les solutions standardisées plus simples à faire accepter.[13]
Il faut aussi éviter de parler du bois comme d’un bloc uniforme. Tous les bois, tous les traitements et tous les systèmes ne se valent pas. La question n’est pas simplement “bois oui ou non”, mais quel bois, quel traitement, quel assemblage, quel comportement au vieillissement, quelle stratégie d’entretien et quelle acceptabilité réglementaire. Le problème n’est donc pas que le bois de parement soit impossible. Le problème est qu’il demeure, en pratique, plus technique à faire accepter, plus dépendant d’assemblages validés, et moins fluide réglementairement que les peaux métalliques ou autres solutions devenues par défaut.[13]
Autrement dit, on commence à s’aligner sur notre économie du bois pour la structure, mais beaucoup moins encore pour l’expression extérieure des bâtiments. Dans une économie comme celle du Québec, qui vit largement de la forêt et des produits du bois, continuer à couvrir massivement le multilogement de métal et d’aluminium n’est pas seulement un choix technique : c’est aussi un désalignement partiel entre notre base économique et notre culture constructive.[10][11][12][13]
Il faut rester rigoureux. Cette thèse n’affirme pas que le bois gagne toujours contre le métal, que la brique bat toujours le fibrociment, ou qu’un matériau précis garantit mécaniquement une prime locative. Le marché ne loue pas un parement isolé. Il loue un produit global.[8]
Une façade métallique bien articulée, mate, profonde, végétalisée et bien proportionnée peut produire plus de qualité perçue qu’un faux naturel banal ou monotone. À l’inverse, un matériau réputé chaleureux peut rester pauvre s’il est appliqué platement. La bonne unité d’analyse n’est donc pas un matériau seul, mais un paquet biophilique composite : texture, relief, lumière, chaleur visuelle, complexité organisée, matérialité, végétation et échelle humaine.[1][8]
Pour éviter toute confusion, il faut distinguer trois niveaux de preuve. Premier niveau : ce qu’on sait déjà. La perception du cadre bâti influence bel et bien les prix et les loyers, et certaines qualités du streetscape ont déjà montré des effets économiques mesurables.[2][3] Deuxième niveau : ce qu’on peut soutenir sérieusement. Les matériaux naturels ou naturalisés, la lumière, la texture, la profondeur, la verdure et la complexité organisée semblent renforcer la désirabilité perceptive d’un projet, donc sa louabilité potentielle.[1][6][7][8][9] Troisième niveau : ce qu’il reste à démontrer localement. L’ampleur exacte du premium d’un paquet biophilique complet dans le multilogement québécois, toutes choses égales par ailleurs, n’est pas encore établie par une étude causale dédiée.[2][3]
La thèse n’est donc pas une certitude chiffrée finale; c’est une hypothèse économique structurée, bien appuyée, et désormais testable.
Pour rendre le débat concret, on peut poser une simulation financière illustrative comparant deux approches sur un même projet locatif multifamilial.
L’objectif n’est pas de prétendre qu’un résultat unique s’applique à tous les projets, mais de vérifier à partir de quel seuil une approche plus biophilique peut compenser son éventuel surcoût initial et son surentretien.
Dans cette simulation, on compare un projet de 120 unités, avec un loyer mensuel moyen de 1 750 $ par logement et 75 $ d’autres revenus mensuels par unité. On oppose :
L’hypothèse retenue est que l’option biophilique coûte davantage à construire — ici, un surcoût de façade de 650 000 $ — mais qu’elle bénéficie en contrepartie d’un ensemble d’avantages économiques modestes mais plausibles :
En contrepartie, l’option biophilique assume aussi :
Sous ces hypothèses, l’option biophilique ressort favorablement. Le gain de NOI en année 1 est d’environ 102 102 $, le surcoût initial se récupère en environ 6,4 ans en payback simple, et l’écart de valeur actuelle nette sur 10 ans est d’environ 1,77 M$ en faveur de l’option biophilique.
Le point important n’est pas le chiffre exact. Le point important est le mécanisme : la biophilie n’a pas besoin d’un avantage spectaculaire pour battre une logique de faible entretien. Elle a seulement besoin d’un avantage combiné suffisamment réel sur les loyers, l’occupation, le roulement et la valeur de sortie.
Cette simulation ne constitue pas une preuve définitive. Elle constitue un test de bascule. Elle montre qu’une approche plus biophilique peut devenir économiquement supérieure dès lors que ses effets sur la désirabilité se traduisent, même modestement, en revenus nets additionnels.
La comparaison peut se résumer ainsi :
En langage simple : la biophilie gagne quand ce qu’elle ajoute en revenus et en valeur dépasse ce qu’elle ajoute en coût.
Le faible entretien séduit parce qu’il semble plus tangible. Il se calcule vite, se justifie facilement, rassure les promoteurs, les gestionnaires et parfois les prêteurs. À l’inverse, la biophilie paraît plus diffuse, plus difficile à mesurer, donc plus facile à écarter.
Mais ce réflexe peut être trompeur.
Ce n’est pas parce qu’un avantage est plus visible qu’il est plus grand. Ce n’est pas parce qu’un coût est plus facile à modéliser qu’il domine forcément la valeur totale du projet. En privilégiant presque automatiquement les enveloppes les plus lisses, les plus plates, les plus standardisées et les plus faciles à entretenir, on finit souvent par appauvrir ce que l’habitat collectif offre de plus précieux : une qualité sensible, une chaleur, une matérialité, une relation plus humaine au cadre bâti.
Et c’est là le point de bascule.
Même si, dans certains cas, une approche biophilique et une approche strictement orientée vers le faible entretien arrivaient à un rendement équivalent, elles ne produiraient pas la même chose. L’une livrerait un produit simplement efficace. L’autre livrerait un milieu de vie plus riche, plus habitable, plus désirable, et plus digne d’être reproduit à grande échelle.
Autrement dit, la biophilie n’a pas besoin de gagner à tout prix pour mériter sa place. Il suffit qu’elle ne soit pas économiquement désavantagée pour que son avantage humain, urbain et architectural devienne décisif.
Le vrai risque, au fond, n’est peut-être pas de construire des bâtiments un peu plus exigeants à entretenir. Le vrai risque, c’est de continuer à produire massivement un habitat collectif appauvri, simplement parce que son appauvrissement est plus facile à comptabiliser que ce qu’il nous coûte réellement.
[1] William D. Browning, Catherine O. Ryan et Jenifer O. Clancy, 14+ Patterns of Biophilic Design: Improving Health & Well-Being in the Built Environment, Terrapin Bright Green, 2014; édition anniversaire 2024. Ce cadre inclut notamment Dynamic & Diffuse Light, Biomorphic Forms & Patterns, Material Connection with Nature et Complexity & Order.
[2] John Straube, BSD-061: The Function of Form—Building Shape and Energy, Building Science Corporation, 15 juin 2012. Straube y rappelle que les formes simples et compactes sont généralement préférables, notamment parce qu’elles sont moins coûteuses à construire et à entretenir, et que le ratio entre surface d’enveloppe et surface utile demeure une variable structurante de performance.
[3] Waishan Qiu, Wenjing Li, Xun Liu, Ziye Zhang, Xiaojiang Li et Xiaokai Huang, “Subjective and objective measures of streetscape perceptions: Relationships with property value in Shanghai,” Cities, vol. 132, 2023, art. 104037. L’étude montre que des perceptions subjectives du streetscape ont une relation significative avec les prix résidentiels, avec des effets parfois plus forts que leurs équivalents purement objectifs.
[4] Xiaorui Wang, Jihui Yuan, Yangcheng Gu et Daisuke Matsushita, “Explaining housing rents: A Neural Network approach to landscape image perceptions,” Habitat International, 2024, DOI: 10.1016/j.habitatint.2024.103250; résumé institutionnel par Osaka Metropolitan University, 7 février 2025. Le modèle enrichi par les perceptions du voisinage et de la rue atteint une précision de 73,92 %, et ces perceptions figurent parmi les variables explicatives importantes.
[5] Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), 2025 Rental Market Report. Pour les logements construits pour la location, le taux d’inoccupation atteint 2,9 % à Montréal et 2,4 % à Québec; le rapport indique aussi que les unités neuves affichent des taux de vacance supérieurs à la moyenne dans ces marchés.
[6] Tuomas Alapieti, Raimo Mikkola, Pertti Pasanen et Heidi Salonen, “The influence of wooden interior materials on indoor environment: a review,” European Journal of Wood and Wood Products, vol. 78, 2020, p. 617–634. La revue synthétise des travaux associant le bois à la chaleur perçue, au confort, à la relaxation, et note aussi que le bois, avec la pierre et la brique, est généralement perçu comme plus naturel que des matériaux plus transformés.
[7] Yaqi Zhang, Yao Song et Jing Luo, “The Effect of Sustainable and Natural Looking on Perceived Aesthetics and Eco-Friendliness in Building Material Evaluation,” Buildings, 2023, 13(2), 483. L’étude montre que des matériaux comme le bois massif, la pierre et la brique sont perçus comme plus naturels et plus écologiques, et que la naturalité perçue affecte l’esthétique perçue.
[8] Kaida Chen, Hanliang Lin, Yen-Jong Chen, Yue Xu, Shuhui Ding, Yujie Guo et Shuying You, “Do Consumers Have Colour Aesthetic Preferences for the Facade Materials of Condominium Buildings?”, Buildings, 2024, 14(2), 557. L’article relie statistiquement des variables de façade — dont le nombre de matériaux et certaines familles de matériaux — aux prix des condominiums, montrant que la composition matérielle et visuelle de façade peut être reliée à la valeur marchande.
[9] Wen Luo, Keito Mineo, Koji Matsushita et Mamoru Kanzaki, “Consumer willingness to pay for modern wooden structures: A comparison between China and Japan,” Forest Policy and Economics, vol. 91, 2018, p. 84–93. L’étude montre que l’attachement affectif aux structures modernes en bois est le facteur le plus important dans l’acceptation d’une prime de prix.
[10] Gouvernement du Québec, Investing in Québec’s forest products industry. Le secteur forestier québécois y est présenté comme un pilier économique régional, avec un PIB de 6,4 G$ en 2023, environ 57 000 travailleurs, près de 2 000 établissements et 22,1 G$ d’expéditions manufacturières.
[11] Ressources naturelles Canada, How does the forest sector contribute to Canada’s economy? En 2023, le secteur forestier canadien a contribué 27 G$ au PIB nominal et employait directement 199 345 personnes.
[12] Régie du bâtiment du Québec, Bâtiments de construction massive en bois encapsulé d’au plus 18 étages. La RBQ permet, depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté ministériel 2025-001 le 9 juillet 2025, l’utilisation du bois d’œuvre massif encapsulé pour des bâtiments d’au plus 18 étages sous conditions.
[13] Canadian Wood Council, Wood in non-combustible buildings. Le CWC rappelle que certains assemblages avec parement combustible sont permis dans des bâtiments de construction incombustible sous conditions, et que les assemblages concernés doivent notamment satisfaire aux critères du test CAN/ULC-S134 dans plusieurs cas.
[14] Tropical Vegetation and Residential Property Value: A Hedonic Pricing Analysis in Singapore, Ecological Economics, vol. 149, 2018, p. 149–159. L’étude conclut que la végétation tropicale a un effet mesurable sur la valeur résidentielle à Singapour et que la végétation gérée a un effet positif sur 98 % des propriétés de l’échantillon.
